Le ministère de l’Action et des Comptes publics (dit « Bercy ») a confirmé que les plus-values de cession en LMNP (loueur en meublé non professionnel) réalisées depuis le 15 février 2025 doivent intégrer l’ensemble des amortissements pratiqués. Cette règle s’applique indépendamment de la date de mise en location du bien.

Une réforme issue de la loi de finances pour 2025

La loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié les règles de calcul de la plus-value immobilière en LMNP.

Désormais, l’assiette de la plus-value est élargie : le prix d’acquisition du bien est minoré du montant des amortissements admis en déduction, conformément à l’article 39 C du Code général des impôts.

Certaines exceptions sont toutefois prévues. Sont notamment exclus :

  • les amortissements correspondant à des dépenses déjà retenues pour la détermination de l’impôt sur le revenu (article 150 VB, II-4° du CGI) ;
  • les amortissements relatifs à certains biens exploités dans des structures accueillant des publics spécifiques.

Une application à toutes les cessions depuis le 15 février 2025

Cette réforme fiscale LMNP s’applique aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi.

Dans ce contexte, Sophie Mette a interrogé le Gouvernement sur la portée de cette évolution, notamment afin de déterminer si seuls les amortissements pratiqués à partir de 2025 devaient être pris en compte.

Une position confirmée par l’administration fiscale

En réponse, le ministère précise que la réforme concerne les règles d’assiette applicables aux cessions réalisées depuis son entrée en vigueur.

Ainsi :

  • le dispositif s’applique à toutes les cessions de biens LMNP réalisées depuis le 15 février 2025 ;
  • il est sans incidence sur la date de mise en location du bien ;
  • l’ensemble des amortissements déduits depuis l’origine de la location, en application de l’article 39 C du CGI, doit être intégré dans le calcul de la plus-value de cession LMNP, sous réserve des abattements pour durée de détention.

Une doctrine administrative en cours de formalisation

Ces précisions ont vocation à être intégrées dans la doctrine administrative publiée au Bulletin officiel des finances publiques, afin de sécuriser l’interprétation de cette réforme fiscale.