Depuis le 21 février 2026, les conditions permettant de conserver le report d’imposition de la plus-value d’apport dans le cadre d’une opération d’apport-cession ont été renforcées. Le produit de la cession des titres apportés doit désormais être réinvesti dans certaines activités précisément définies par la réglementation.
L’administration fiscale a récemment précisé les activités pouvant bénéficier de ce réinvestissement. Elle exclut notamment les investissements dans des activités de location meublée ou de location d’immeubles aménagés.
Apport-cession : un nouveau cadre pour le réinvestissement
L’article 11 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié les conditions de réinvestissement applicables au dispositif d’apport-cession prévu à l’article 150-0 B ter du CGI.
Ces nouvelles règles concernent les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026. Pour conserver le report d’imposition de la plus-value réalisée lors de l’apport, une partie du produit de cession doit être réinvestie dans des activités répondant désormais à des critères spécifiques.
L’administration fiscale a intégré ces nouvelles dispositions au Bofip dans une mise à jour du 10 août 2026 consacrée au régime du report d’imposition.
Des seuils quantitatifs également renforcés
Au-delà du périmètre des activités éligibles, la réforme resserre trois paramètres chiffrés du dispositif, pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026 :
- le seuil de réinvestissement, porté de 60 % à 70 % du produit de cession (net des frais et charges liés à la cession) ;
- le délai de remploi, allongé de 2 à 3 ans à compter de la cession pour identifier et réaliser le réinvestissement ;
- la durée de conservation des actifs réinvestis, portée de 1 an à 5 ans à compter de leur inscription à l'actif de la société bénéficiaire — un alignement sur la durée de détention déjà applicable aux réinvestissements réalisés via certaines structures de capital-investissement (FCPR, FPCI, SLP).
Ces seuils ne s'appliquent qu'aux titres apportés à la holding depuis moins de trois ans : au-delà, aucune obligation de réinvestissement ne pèse sur la société bénéficiaire de l'apport, et le report d'imposition se maintient automatiquement.
Le point particulièrement attendu concernait la définition des activités éligibles au réinvestissement. La loi renvoie désormais aux activités ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME, dite « IR-PME » ou « réduction Madelin », prévue à l’article 199 terdecies-0 A du CGI.
Le Bofip relatif à l’apport-cession renvoie donc aux commentaires administratifs consacrés à ce dispositif. Ces commentaires ayant eux-mêmes fait l’objet d’une refonte le 27 août 2026, le renvoi du Bofip sur le report d’imposition a été actualisé à cette même date.
Quelles sont les activités éligibles au réinvestissement ?
Les activités pouvant être retenues pour le réinvestissement sont celles définies dans le cadre de la réduction d’impôt « IR-PME ».
Sont notamment concernées :
- les activités industrielles et commerciales, à condition qu’elles présentent un caractère commercial au regard du droit privé ;
- les activités artisanales ;
- les activités agricoles, c’est-à-dire celles dont les revenus sont susceptibles d’être imposés dans la catégorie des bénéfices agricoles (BA), conformément à l’article 63 du CGI ;
- les activités libérales, qui correspondent en principe aux activités dont les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), conformément à l’article 92 du CGI.
Une distinction est toutefois à noter : pour les activités agricoles et libérales, l'administration se réfère directement aux catégories fiscales définies par le CGI. Pour les activités industrielles et commerciales, elle retient leur caractère commercial en droit privé, sans renvoyer directement aux articles 34 et 35 du CGI qui définissent les bénéfices industriels et commerciaux et certaines activités fiscalement assimilées à des activités commerciales.
Quelles activités sont exclues du réinvestissement ?
Certaines activités sont expressément exclues du dispositif.
Il s’agit notamment :
- des activités bénéficiant de revenus garantis en raison d'un tarif réglementé de rachat de la production ou d'un contrat prévoyant un complément de rémunération. Sont notamment visées les activités de production d'électricité d'origine éolienne, photovoltaïque ou issue de la méthanisation;
- des activités financières, telles que les activités bancaires, la gestion de fonds, le courtage de valeurs mobilières ou de change et les activités d'assurance ;
- des activités de construction d'immeubles destinés à la vente ou à la location, qui recouvrent notamment les différentes activités de promotion immobilière ;
- des activités immobilières, notamment celles exercées par les marchands de biens, lotisseurs, agences immobilières, administrateurs de biens et syndics de copropriété, ainsi que les activités d'intermédiation dans les opérations immobilières ou de recouvrement des loyers.
L'administration exclut également les activités civiles qui ne sont ni agricoles, ni libérales, ni assimilées fiscalement à des activités commerciales.
Cette dernière catégorie comprend notamment les activités consistant pour une société à gérer son propre patrimoine mobilier, comme peuvent le faire certains organismes de placement en valeurs mobilières.
La location meublée peut-elle bénéficier du réinvestissement ?
La question se pose notamment pour les activités civiles que la législation fiscale assimile à des activités commerciales, comme la location meublée ou la location d'immeubles aménagés.
Les commentaires administratifs relatifs à la réduction « IR-PME » pouvaient, à première lecture, laisser subsister une incertitude sur leur éligibilité.
D'une part, le Bofip précise que les activités industrielles et commerciales doivent présenter un caractère commercial en droit privé. D'autre part, il indique que les activités civiles autres que les activités agricoles, libérales ou fiscalement assimilées à des activités commerciales sont exclues.
Plusieurs éléments conduisent néanmoins à exclure les activités civiles fiscalement réputées commerciales du réinvestissement.
La refonte des commentaires administratifs du 27 août 2026 a notamment supprimé deux précisions qui figuraient dans les anciennes versions du Bofip :
- la possibilité de prendre en compte certaines activités considérées comme commerciales au regard de la fiscalité, notamment celles mentionnées à l'article 35 du CGI, sous réserve de certaines exclusions liées à la gestion du patrimoine de la société ;
- la tolérance applicable à certaines activités de location meublée à vocation touristique, telles que les chambres d'hôtes, gîtes ruraux ou meublés de tourisme, lorsqu'elles étaient exercées de manière pérenne.
Ces éléments ne figurent plus dans les commentaires actuels.
Surtout, le Bofip consacré au report d'imposition prévu par l'article 150-0 B ter du CGI apporte désormais une précision explicite : les activités consistant pour une société à gérer son propre patrimoine immobilier ne sont pas éligibles au réinvestissement, même lorsqu'elles présentent un caractère commercial, industriel, agricole, libéral ou artisanal.
Sont ainsi notamment exclues les activités de location d'immeubles meublés ou équipés mentionnées à l'article 35 du CGI, alors même que ces activités sont fiscalement assimilées à des activités commerciales.
A retenir
Depuis le 21 février 2026, le maintien du report d'imposition dans le cadre d'une opération d'apport-cession est soumis à des conditions de réinvestissement plus strictes : seuil de réinvestissement porté à 70 %, délai de remploi étendu à 3 ans, durée de conservation des actifs portée à 5 ans.
Le remploi doit porter sur des activités entrant dans le champ défini par les règles applicables à la réduction IR-PME. Les activités immobilières et, plus largement, la gestion du patrimoine propre de la société sont exclues.
La doctrine administrative précise désormais expressément que la location meublée ou équipée ne constitue pas une activité éligible au réinvestissement, même lorsqu'elle est fiscalement considérée comme une activité commerciale.
Pour sécuriser une opération d'apport-cession, il est donc essentiel de vérifier la nature exacte de l'activité dans laquelle le produit de cession sera réinvesti et sa conformité aux conditions prévues par l'article 150-0 B ter du CGI.
